La mejor estrategia para invertir en bienes raíces: hacer el helicóptero

Marché immobilier

Una estrategia exitosa de inversión en bienes raices se articula en cuatro niveles. Se debe pasar de manera coherente de uno al otro y se llama “hacer el helicóptero.”

Hoy nos interesamos en uno de estos factores, determinante del estallido de la crisis del sector inmobiliario de Estados Unidos en 2007 y determinante también de las condiciones en que la salida de la crisis se opera actualmente. Se trata del informe LTV – Loan to Value, que podemos traducir como préstamo / valor. Si usted pide prestado 80 para comprar una casa por un valor de 100, el LTV es 80%.

Por supuesto, en un mundo normal, se pagan gradualmente los préstamos y el valor de las viviendas aumenta constantemente. La relación LTV, por tanto, no es un problema.

En el mundo un poco loco de la desregulación financiera estadounidense de la década de 2000, cuando el LTV baja, por ejemplo, debido a que el valor de las viviendas aumenta, se pide otro préstamo para cambiar la cocina, comprar un 4×4, un barco, tomando una segunda o una tercera hipoteca sobre la casa. Los bancos no verifican los ingresos o el endeudamiento, ya que se supone que el valor de la casa podrá cubrir todos los riesgos.

Todo esto se viene abajo en 2007 como un castillo de naipes. Las consecuencias son todavía visibles hoy.

Cuando los estadounidenses deben más al banco que el valor de su casa, se dice que están “bajo el agua” (Underwater). Deben obtener el acuerdo del banco para vender. Esto se llama una “venta corta” (short sale). El proceso es largo e incierto.

La falta de equidad (valor de la casa – préstamos a reembolsar) les impide mudarse porque no pueden vender ni volver a pedir prestado para comprar. Esto también ayudó a bloquear el mercado.

Por lo tanto, el mercado inmobiliario se ha establecido en los últimos años en gran parte por las ventas en corto plazo y las ejecuciones hipotecarias bancarias. Un mercado muy complicado.

La recuperación del mercado y el precio abren nuevos horizontes. ¿Cuál es la situación actual?

Realty Trac difundió ayer su investigación “US Home Equity & Underwater Report”..

A nivel nacional, 10,7 millones de propietarios de viviendas deben más de 25% por encima del valor de su casa (más de 125 de deuda para una casa por valor de 100).

8,3 millones están sólo en equilibrio o próximos, con un LTV comprendido entre el 90% y el 110%. Este número es significativo, y representa el 18% de los propietarios. Se encuentran posiblemente cerca, por la primera vez desde 2007, a vender su casa actual y a autofinanciar parte de la siguiente.

En Florida, la situación es aún más pronunciada. 40% de los tomadores de préstamo (2.075.484 exactamente, los estadounidenses son los reyes de las estadísticas) son completamente bajo el agua, con más de 125% de LTV. Florida es el tercer estado más abajo del agua, detrás de Nevada (Las Vegas, el 46%) e Illinois (Chicago, 40%).

13% de los prestatarios en Florida están comenzando a salir a flote, y sólo el 12% de los prestatarios son ricos con un LTV del 50% o menos.

Con los precios de los inmuebles que siguen aumentando, el mercado está cambiando radicalmente. De un mercado de ejecuciones bancarias, pasamos gradualmente a ventas normales de mercado hechas por propietarios endeudados que reembolsan al banco en el momento de la venta.

Así que no hay que preocuparse por la difícil situación del mercado hoy (mucha demanda, poca oferta). La oferta se recuperará gradualmente en los próximos dos años.

La demanda de alquiler sigue siendo fuerte. Por supuesto, es un poco más difícil que antes de encontrar una buena inversión, pero lo logramos, mediante nuestra presencia local y nuestra participación en todo momento.

En un mercado ya en curso, estas inversiones son mucho más seguras.

Póngase en contacto con nosotros, a distancia o lo ideal, durante un viaje a Florida. Juntos encontraremos la inversión más adecuada.

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