Mercado inmobiliario americano: ¿sobrecalienta o no?

Marché immobilier

Es útil hacer un balance de la situación del mercado, sobre todo después de los significativos cambios que hemos visto últimamente.

Esto nos ayuda a saber donde estamos, y a anticipar.

“Las predicciones son difíciles, sobre todo cuando se refieren al futuro” (Pierre Dac).

Recordatorio: después de 2007 y la crisis subprime, el mercado inmobiliario de Estados Unidos cayó de manera masiva. Los precios han caído en un 50, 60%. Los bienes no vendidos se han acumulado. Las ejecuciones bancarias han desequilibrado profundamente el mercado.

Esta situación finalizó en 2012. El mercado ha regresado totalmente. Desde hace un año, las ofertas se han terminado.

Los precios aumentaron en un 12% durante el último año, el mayor incremento desde 2006.

En la actualidad hay más compradores para cada propiedad en venta a precio de mercado. El stock de bienes para la venta es históricamente bajo, por debajo del nivel normal.

De un mercado de compradores, se ha producido un mercado de vendedores. Sin embargo, siendo selectivos, todavía encontramos algunas grandes oportunidades.

Los rendimientos de alquiler siguen siendo muy interesantes, ya que la demanda de alquiler es muy fuerte y los alquileres están subiendo.

Algunos se hacen entonces la pregunta: ¿es este el comienzo de una burbuja y los precios estan destinados a la recaída en el futuro cercano?

Hay varias respuestas:

– a diferencia de la especulación de los años 2000 a 2005, el crédito no está involucrado. Hay una mayoría de compradores que no utilizan crédito. El crédito inmobiliario sigue siendo de difícil acceso para los hogares estadounidenses. Por otra parte, los volúmenes de producción de créditos en los EE.UU. se encuentran actualmente en declive, a pesar de las tasas extremadamente bajas (2,5% a 4,5% en 15-30 años y a tasa fija).

– la oferta escasea. En el mercado, hay menos ejecuciones bancarias que acentuaron la caída de los precios (debido a su estado a veces regular y sus a menudo complicadas condiciones de compra). Por el contrario, con el aumento de los precios, algunos propietarios deben ahora menos al banco que el valor de su casa (no son más “underwater”, bajo el agua). Por lo tanto, pueden considerar serenamente vender para comprar en otro lugar. Sin embargo este movimiento de recuperación de la oferta es muy lento.

– la recuperación fue impulsada por los fondos de inversión que compraron casas baratas para renovar y alquilar, con el objetivo de mantenerlas un par de años y luego venderlas. Esta estrategia de compras masivas ya no está vigente. Estos fondos de inversión se llenaron de propiedades y ahora deben gestionar su cartera con miles de viviendas. También es difícil encontrar grandes volúmenes de casas para comprar rápidamente, o con el riesgo de hacer cualquier cosa.

– Aunque el desempleo está cayendo en los Estados Unidos (7,3%, que es un sueño para Europa), los puestos de trabajo creados son a menudo mal pagos, a tiempo parcial, o no permiten el acceso al crédito de vivienda, especialmente entre los jóvenes.

Estamos sólo en el comienzo de la recuperación económica de Estados Unidos, desde la Gran Recesión.

Yo no creo entonces, por las razones expuestas anteriormente, en una situación de sobrecalentamiento que se detendrá abruptamente en un futuro próximo, llevando a un colapso de los precios. Lo que llamamos un estallido de burbuja especulativa.

No creo tampoco en la continuación de aumentos de precios al ritmo actual del 12% por año. No hay elementos para alimentarlo.

Más bien creo, que después de una caída extremadamente importante de los precios desde 2007, muchos se han dado cuenta de que esto no puede seguir así. El mercado se dió vuelta en 2012/2013. Los que compraron en el pico más bajo entre 2010 y 2012 hicieron excelentes operaciones. Se trata de una recuperación brutal luego de una disminución anormal. Se ha limpiado una situación atípica.

La hipótesis más probable será, después de una fase de estabilización, un continuo y lento aumento de precios al ritmo de la recuperación económica que ha comenzado.

Con rendimientos de alquiler de alrededor del 10% anual, un potencial aumento de precios (estamos todavía a mitad de los precios de 2006), un efecto dólar / euro positivo (ganancia sobre la inversión cuando el dólar se recuperará al recuperarse la economía), las inversiones en bienes raíces para alquiler en los EE.UU. son ahora una excelente oportunidad.

Trabajamos, entre rendimiento de alquiler, bajos impuestos y perspectivas de ganancias de capital, sobre hipótesis de rendimiento para el inversor de 15% al año, una duplicación de la inversión en 5 años. Excepto a tomar riesgos muy altos sobre acciones o derivados de los mercados, no hay ningún producto de inversión en el mercado actual que ofrezca este tipo de oportunidades para ganar, por un riesgo así bajo. El mercado inmobiliario es cíclico. Hay que saber aprovechar.

Puede ponerse en contacto con nosotros para hablar y hacernos sus preguntas. Nosotros podremos encontrar la inversión más adecuada para usted. Lo gestionaremos y usted lo disfrutará. Hasta pronto.

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