Perspectivas a largo plazo

Marché immobilier

La inversión inmobiliaria es muy particular. Es una inversión ilíquida. Los costos de transacción son significativos. Los costos de mantenimiento son importantes. Ninguna propiedad es estrictamente idéntica a otra.

Si razonamos en el sector inmobiliario como lo hacemos para comprar acciones o bonos, en busca de ganancias rápidas, en general nos equivocamos. Hace falta invertir a largo plazo.

Los bienes raíces son activos físicos, locales, que deben mantener, que se aprecian o perder valor en función de muchos criterios, muchos de los cuales no son criterios financieros.

Bien controlada, está demostranda que la inversión inmobiliaria es a largo plazo mucho más rentable que las acciones, bonos u otras inversiones.

Esto implica numerosas consecuencias. Nos ocuparemos de una de ellas: si vamos a invertir durante 5 o 10 años en vivienda en Estados Unidos, ¿dónde estamos respecto al ciclo de recuperación?

Por ciclo, entiendo que los bienes raíces siguen de manera desfasada las tendencias de evolución de los ingresos, el crecimiento económico, los cambios en las tasas de interés.

Después de haber caído demasiado desde 2007, el mercado inmobiliario americano se encuentra actualmente en fase de recuperación, e incluso en una rápida recuperación.

Muchas herramientas miden las tendencias del mercado de bienes raíces de Estados Unidos. Estos índices son muy complejos de implementar ya que no hay dos transacciones iguales. Si una casa se vende por $ 100.000 un mes y la casa de al lado se vende por $ 200,000 seis meses más tarde, esto no significa necesariamente que el mercado se ha duplicado: ¿cuál era la superficie, cuál era el estado de mantenimiento, los trabajos realizados, la orientación; los vendedores tenían prisa, era un embargo bancario …? Ninguna transacción es estrictamente comparable.

El índice más relevante es la Case-Schiller publicado por S & P / Dow Jones (http://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index).

Mide durante un período muy largo las sucesivas ventas de los mismos bienes, lo que permite un análisis más preciso. El Case-Schiller se calcula a nivel nacional y en 20 mercados clave. En Florida, mide la zona de Tampa y la de Miami.

Otros indicadores son útiles: la realtytrac, para seguir la evolución de las ejecuciones bancarias y los índices locales, publicado por las asociaciones de corredores de bienes raíces, tales como Sarasota.

Vemos aquí la evolución de los precios inmobiliarios a nivel nacional desde mediados de los años 80: un crecimiento constante hasta el año 2000, fuera de control hasta 2006, derrumbe en 2007 y la recuperación lenta del mercado a partir de mediados de 2012.

 

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Aquí la evolución en Tampa, muy fuerte:

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Aquí la evolución en Miami, aún más pronunciada:
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Si lo superponemos al índice nacional de Tampa, se obtiene:
chart-2

Nos damos cuenta de que si la especulación fue más fuerte en la Florida que en otros lugares, la evolución ha vuelto a la normalidad y en consonancia con lo que está sucediendo en otros lugares.

Florida posee activos muy importantes en el largo plazo: aumento constante de la población, industria y servicios de primer nivel.

La demanda de alquiler es alta, los precios son razonables, los rendimientos y las perspectivas de apreciación de capital son altos, lo que atrae a los inversores.

Estamos seguros de que en los próximos años la Florida permitirá a inversores informados a realizar muy buenas inversiones inmobiliarias.

Salimos de la crisis, es el momento de disfrutar.

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