¿Por qué los americanos alquilan en lugar de comprar?

Marché immobilier

Este artículo apareció en el Courrier de Floride (haga clic en enlace para ir al artículo original)

Los estadounidenses son frecuentemente proprietarios, y una pregunta se plantea a consecuencia : “¿por qué muchos de ellos continúan alquilando cuando podrían (como los demás) comprar, y su reembolso de préstamo sería menor que el monto de su renta? “

Vincent Ricaud

Investus Realty

à Sarasota (Floride)

http://www.investus.fr

Respuesta de Vicente Ricaud, presidente de Investus Realty en Sarasota, especialista en inversiones de bienes raíces en Florida: “De hecho, el préstamo hipotecario estándar de Estados Unidos es de 30 años. Aquí todavia se toman préstamos a un interés fijo del 3,80%. Bonanza, dices? “

Sin embargo, hubo 5 millones de nuevos inquilinos en Estados Unidos entre 2005 y 2012, mientras que no se ha construido durante este periodo de “crisis”.

El término de crisis o “recesión” tiene siempre la responsabilidad. De hecho, después de la crisis de 2008, la verdadera recesión terminó muy rápidamente. Según la Oficina Nacional de Investigación Económica, la recesión (reducción del PIB) se inició en diciembre de 2007 y terminó en junio de 2009. Esto es 6 años, de todos modos!

US GDPTomemos una casa de $200,000 aproximadamente, con tres dormitorios, dos baños, en un barrio residencial agradable de Sarasota donde se encuentran las mejores escuelas (Suburbio, el término en francés “banlieue” no tiene para nada el mismo sentido en Francia que en Estados Unidos). La casa se alquilará aproximadamente $1,700 por mes. El reembolso del préstamos para adquirir esa misma casa será inferior a $1,000 por mes.

Los americanos son seres muy racionales y analíticos (a pesar de las apariencias), no puede haber allí dentro un misterio, más parece una paradoja que iremos a dilucidar.

Lo primero : el pago del préstamo no cubre lo mismo que cubre el alquiler. El propietario conserva a su cargo la totalidad de impuestos de la propiedad, las expensas de la copropiedad (en subdivisión), los seguros, el mantenimiento y las reparaciones, los electrodomésticos provistos con el alquiler. Esto puede representar $300 a $400 por mes para hacer los cálculos comparables. Más de la mitad de la diferencia puede explicarse de esta manera.

Le "credit score"

Pero esto sin embargo no es lo esencial. Para comprar, hace falta (y no sólo uno, sino todos estos criterios a la vez) :

  • ahorros disponibles

  • un trabajo estable

  • la perspectiva de quedarse al menos 4 a 5 años en el mismo lugar sin estar obligado a vender con urgencia

  • un “puntaje de crédito” (score de crédit) correcto (un historial de incumplimientos de pago le impedirá de obtener un préstamo)

  • deudas no muy importantes  (crédito de autos, de tarjetas de créditos…)

Historic_U.S._Homeownership_Rate,_as_of_2014.svgMuchos estadounidenses no cumplen al menos uno de estos criterios. Sin embargo, son buenos inquilinos. El inquilino no es necesariamente un propietario en potencia que no puede permitirse el lujo de pedir prestado.

De hecho, durante la loca especulación que precedió la crisis de 2007, el razonamiento era: “Puedo comprar cualquier cosa, de todas maneras no me cuesta nada, tomo préstamo para todo, mis inversiones aumentan un 10% cada año y voy a ganar dinero sin hacer nada”.

us-average-30-year-conventional-mortgage-rate-freddie-mac_chartbuilderLos bancos estaban más que dispuestos a prestar, ya que de inmediato revendían el préstamo sin tomar en cuenta los riesgos. Hoy ya no es lo mismo.

“Si bien el inmobiliario ha comenzado a aumentar de manera constante a una tasa anual del 4 al 5% actualmente”, prosigue Vicente Ricaud, “el comprador de Estados Unidos se ha vuelto más cuidadoso. Él sabe que soportará largo tiempo las consecuencias de sus malas decisiones. El banco sabe que ya no puede vender sus malos préstamos mediante la titularización con la complicidad de las agencias de calificación. El mercado ahora parece mucho más saludable y equilibrado “.

Contrariamente a las apariencias, la política que apunta a facilitar el acceso a la propiedad no comienza en los 2000. Las raíces son mucho más profundas. Datan de la administración Clinton en 1994, cuando la casa propia se había convertido en un objetivo en sí mismo, la “Estrategia Nacional de Propietarios”. El razonamiento – discutible – era que un propietario vale más que un inquilino: accede al sueño americano de la propiedad individual, construye un patrimonio, asegura su retiro, prepara el futuro de sus hijos … El Presidente Bush a principios de los 2000 ha seguido en gran medida esta política. No estamos en una controversia Demócratas-Republicanos, si no en una elección unánime de la sociedad.

De hecho, cuando alguien permanece 20 o 30 años en la misma casa, poco importa si el mercado sube o baja. Reembolsamos el préstamo en su totalidad, hemos creado la capital, se estabiliza una familia. Es el viejo dicho de los especuladores “no se vende, no se pierde.”

Ese mundo ya no es el mundo de hoy, el de los “hipsters” y los “Millennials”.

Por el contrario, cuando el valor acumulado sirve para tomar prestado de nuevo por un segundo o tercer préstamo, para comprar una camioneta, pagar la educación universitaria de sus hijos, o peor, financiar tratamientos médicos no cubiertos por el seguro médico, cuando la persona pierde su trabajo, se muda, es trasladado, se divorcia, el razonamiento ya no se sostiene.

Cuando, en vez de subir continuamente y nunca bajar, el mercado de la vivienda sufre una caída repentina del 50%, como entre 2007 y 2010, el razonamiento se desmorona, sobre todo para aquellos que deben vender en ese momento por una de las razones dadas anteriormente.

La compra de la residencia principal con crédito ya no es la carretera a la riqueza … y puede convertirse, por el contrario, en una pendiente resbaladiza hacia insolvencia y la exclusión del sistema financiero.

El resultado es el siguiente:

  • Los americanos compran cada vez más tarde y no durante su primer empleo.

  • Acceden a la seguridad financiera mucho más tarde, luego de reembolsar importantes préstamos de estudios.

  • La constitución de parejas estables y los hijos (mayor razón por la cual las personas se mudan o compran) llega más tarde. Mientras tanto, permanecen alquilando.

  • Hay más divorcios (y generalmente parten a alquilar).

  • El empleo es menos estable, cambiamos mucho más seguido, y además, cambiamos de región.

national ownership strategy

El porcentaje de estadounidenses propietarios de viviendas (tasa de propiedad) en realidad, no ha cambiado mucho en comparación con sus bases históricas:

1960 62,1% de estadounidenses proprietarios

1970 64,2%

1980 65,6%

2000 67,4%

2004 69,0% (el máximo)

2009 67,4%

2015 63,9% (actualmente sigue cayendo)

En comparación, la tasa es de 63,7% en Francia, 69% en Canadá y 72,3% en Bélgica.

La situación en Estados Unidos, por lo tanto, no es anormal, históricamente, ni en comparación con otras economías desarrolladas. Los estadounidenses no son una “nación de dueños” … Y los belgas, los canadienses o los franceses una “nación de inquilinos”.

En conclusión, los estadounidenses no se han convertido súbitamente en una nación de inquilinos después de ser un país de propietarios. Algunos excesos fueron simplemente corregidos. La parte buena de la cultura estadounidense es que confía en la economía de mercado sin pretender regular todo. Hay entonces muchos inversores que se han volcado a la compra en los Estados Unidos desde 5 años con el fin de alquilar.

“Ya no son una mayoría de especuladores atraídos por una ganancia rápida y fácil, por el contrario son verdaderos inversores a largo plazo que responden a una demanda estable.”

Y la mayoría de estos inversores realizarán excelentes operaciones: 6 a 8% de rendimiento neto y 5% de incremento anual de valor, generando una rentabilidad global de 10 a 15% por año, con un riesgo limitado. Esta rentabilidad se ubica muy por encima de casi la totalidad de inversiones disponibles en el mercado.

¿Sigue siendo interesante invertir en bienes raíces para alquilar en los EE.UU.? Sí, parece obvio. ¿Esto va a detenerse pronto? Ningún riesgo!

Vincent Ricaud – Investus Realty LLC

Investissement Immobilier en Floride

+(1) 941-538-2010  –  www.investus.fr

Investus V3

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